Als gevolg van leegstand, herwaarderingen en beperkte huurinkomsten is de liquiditeitspositie bij beleggers aanzienlijk geslonken. Het beschikbaar exploitatiebudget voor het gebouw staat daarmee sterk onder druk. “Prioriteiten stellen”, is het devies. “Een strak, nieuw eigentijds entree, daar trek ik huurders mee.” En vanuit de onbegrensde behoefte u als eigenaar te pleasen, gaat de gehoorzame vastgoedmanager aan de slag met het entree. Hier kan ik op zich niet tegenin gaan, maar ik moet constateren dat dit in veel geval leidt tot concessies ten aanzien van gebouw- en installatieveiligheid. “Dan doen we de NEN 3140 inspectie wel volgend jaar….”

Nu begrijp ik ook dat het voor de gemiddelde vastgoedmanager best lastig is een beeld te vormen van de risico’s binnen een gebouw. Toetsende instanties als gemeentes zijn al niet in staat op eenduidige wijze het bouwbesluit, NEN normen en het gebruiksbesluit toe te passen. Hoe moet de vastgoedmanager dit dan doen? Hij is immers zelden installatietechnisch geschoold, soms bouwkundig, maar niet zelden ex makelaar. Dit terwijl de gebouwen steeds intelligenter worden.

Maar de slimme vastgoedmanager heeft hier iets op gevonden! Hij heeft een goede installateur op het gebouw die hem gevraagd en ongevraagd souffleert. Hij levert de ontbrekende kennis. “Je kan toch gewoon de installateur een onderhoudsplan laten op stellen? Ik toets hem wel?” “OK, hoe dan” is mijn vraag? Hoe borg je de onafhankelijkheid?

Natuurlijk is meer inzicht in de risico’s en gebreken niet direct hetgeen de eigenaar wil horen, zeker niet in deze tijd. Meer inzicht leidt immers tot meer kosten, denkt men al snel. Niets is echter minder waar, want als gevolg van veranderde wetgeving of veranderd gebruik kan het maar zo zijn dat uw gebouw zo’n uitgebreide brandmeldinstallatie helemaal niet meer nodig heeft. En denkt u dat de installateur, als hij het al weet, dit eerlijk zal zeggen? Of uw vastgoedmanager?

Zo bracht ik mijn auto naar de garage voor de jaarlijkse winterbandenwissel. “Het is weer voor elkaar meneer” werd me gezegd toen ik mijn auto ophaalde. “Maar we hadden wel moeite de banden te balanceren en hij trekt ook een beetje.”

Verbaast door zijn uitspraak reed ik de stad uit, de snelweg op, naar mijn afspraak. Op de snelweg begon mijn stuur zo hevig te trillen dat ik niet harder dan 110 kon rijden. En als ik mijn stuur losliet, schoot ik acuut de vangrail in. Vloekend en tierend belde ik de (erkende) garage en vroeg hem of hij wel goed wijs was me zo de weg op te sturen. “Het zijn goedkope rotbanden, meneer” was zijn professionele antwoord. Eenmaal terug moest de garagehouder bekennen dat zijn balanceerapparaat niet helemaal in orde was, die dag.

Enkele dagen later liep ik een ICT bedrijf binnen. Als kleine maar groeiende ondernemer is bereikbaarheid belangrijk. Flexibel en snel kunnen werken, overal en altijd. Dat is feitelijk wat ik wil. “Oh meneer, dan moet u Outlook …bladiebladiebla… hebben. Precies wat u zoekt”, zei een medewerker aldaar die nog te beroerd was om op te staan uit zijn luie en versleten stoel om me fatsoenlijk een hand te geven. Getuige de versleten stoel en dito tapijt eronder had deze man te lang achter de computer gezeten om te begrijpen dat een zoekende klant als ik graag geadviseerd wil worden. Graag meerdere keuzes wordt voorgelegd, graag voors en tegens afweegt maar bovenal graag onverdeelde aandacht krijgt.

Maar zelfs tijdens mijn werk kom ik ogenschijnlijk luie mensen tegen. Tijdens een recentelijk aanbestedingstraject vraag ik of de leverancier zijn gegevens in mijn format wil aanleveren, graag voor een bepaalde datum. “Geen probleem, meneer.” “Regelen we.” En je raadt het al, ik krijg de gegevens te laat in een waardeloze format.

Maar die makelaar die te laat kwam voor zijn bezichtiging, tel ik even niet mee. Die kon er immers niets aan doen. Hij stond in de file op de A12, wat ’s morgens om 9:00 uur namelijk zelden voorkomt.

Ik begrijp dit niet. Blijkbaar kunnen dergelijke bedrijven zich nog permitteren zo met hun betalende klant om te gaan. Garagebedrijven vallen bij bosjes, huurders zijn schaars, leegstand neemt toe. Hoe klein het bedrijf, hoe simpel de vraag. Neem de tijd en stuur je klant niet op pad met een half advies of product. Ik pretendeer niet dat ik alles goed doe, ik hoop alleen dat mijn relatie met mijn opdrachtgevers zo open is, dat ze me attenderen op mijn foutjes. Want die maakt iedereen wel eens.

Ausems Vastgoed Beheer Advies is komend seizoen de trotse sponsor van waterpolovereniging ENC Arnhem. Ons logo prijkt op de kleding van dames 1, spelende in de 2e klasse bond. Ziet er goed uit, meiden!

Circa 60 geïnteresseerde professionals nam ik mee naar 2020 om hen een beeld te geven van de individu in 2020, die werkt voor of bij een bedrijf in 2020, die op hun beurt gehuisvest zijn in gebouw in 2020, welke staat op bedrijventerrein in 2020, dat zich bevindt in de stad van 2020. Om op basis hiervan de rol van de vastgoedmanager in dit landschap vast te stellen.

Alle aanwezigen waren het over eens dat de invloed van internet en mobiele toepassingen in 2020 groot is. Zowel voor het individu, in de vorm van twitter, linkedin, facebook en google, als voor bedrijven in de vorm van het werken in de ‘cloud’ en ‘het nieuwe werken’. Alhoewel de meningen over dat laatste sterk verdeeld waren. Ook was er in grote mate consensus over de gebouwen, die in 2020 duurzaam, slim en flexibel zijn, waarbij diverse functies zijn gemixt en huurders fullservice genieten. De schets van het bedrijventerrein en de stad in 2020 zorgde voor een interessante discussie, aangezien de gebouwde omgeving veel meer omvat dan alleen kantoren.

Het is duidelijk, het door mij geschetste vastgoedlandschap in 2020 vereist een nieuwe vastgoedmanager, een manager 2.0(20), die een veel breder takenpakket zal krijgen door samenvoegingen in de waardeketen. Hoe snel en de mate waarin is echter nog niet te voorspellen. Maar wellicht belangrijker is dat de vastgoedmanager zijn hoofd boven het maaiveld uit moet steken, niet meer achter de muziek aan moet lopen, maar zijn centrale rol claimen en de innovaties in gang zetten. En dit al vanaf morgenvroeg.

De interviews die ik in dit kader gehouden heb, zijn als blog-posts op de weblog geplaatst. Bij deze wil ik dan ook de geïnterviewden zeer hartelijk bedanken voor hun bijdrage:

• APTO. architectuur & planontwikkeling www.apto.nl
• Vliegerprojecten www.vliegerprojecten.nl/wordpress
• Huib Boissevain www.annexum.nl
• Eduard Schaepman www.regus.nl
• Bram Adema www.cfp.nl

Vier trends
“2020 is niet zo ver weg”, begint Bram. “Bepaalde trends zijn nu al zichtbaar en zullen zich doorzetten naar 2020. De vraag is alleen hoe snel en in welke mate?” “Bedrijven in 2020 zijn veranderd en ‘Het Nieuwe Werken’ heeft hier duidelijk aandeel in.” “Ik constateer echter nog vier trends die direct gevolg hebben op huisvesting.”

“De grilligheid van en onzekerheid over de economie (1) zal er in 2020 toe geleid hebben dat meer bedrijven ‘back to core business’ gaan. Organisaties worden flexibeler en reduceren hun vaste kosten. Het aantal vaste aanstellingen neemt af en er ontstaan meer samenwerkingsverbanden. Hun huisvesting dient hier natuurlijk op aan te sluiten.”

“Al sinds de jaren 80 zien we dat voornamelijk grotere bedrijven hun facilitaire processen outsourcen (2). Deze ontwikkeling ging trager dan men verwachtte, maar zal in 2020 toch verder doorgezet zijn. De eerder genoemde flexibilisering is hier debet aan. Doch zeker ook de professionalisering van facility management als vakgebied.” De toename aan multi tenant gebouwen zal de vraag naar extern facility management nog verder doen toenemen.”

“Voorts zal duurzaamheid (3) in 2020 verder zijn doorgevoerd. Er is een aantoonbare en directe relatie tussen de mate van duurzaamheid en de waarde van vastgoed.” “Niet duurzame gebouwen staan vaker leeg”, stelt Bram eenvoudig. Duurzaamheid krijgt daarmee echte prioriteit op de agenda van de belegger.” “Het is geen window dressing meer.”

“Een duidelijk impact op gebouwen heeft daarnaast de 24h economie (4). Medewerkers willen werken waar, maar zeker ook wanneer ze willen. Het is niet meer nodig voor iedere medewerker een vaste werkplek te hebben. De werkplekfactor zal in 2020 gedaald zijn naar 0,6 werkplek/fte”, zo voorziet Bram.

Smart Buildings
“Onze huisvestingsbehoefte is in 2020 variabel. We hebben nog een kleine vaste ‘core’, het overige wordt ingevuld door thuiswerk, werk in restaurants, tijdelijke satellietplekken, etc. Onze huisvesting is duurzaam, zeer flexibel en intelligent.” “Smart Buildings”, noemt Bram ze. “We zijn daarnaast gehuisvest in een full service multi tenant gebouw.”

Kruispunt
“De vastgoedmanager staat op een kruispunt en om meerdere redenen”, zo concludeert Bram.“ “Door in te spelen op de full service vraag, begeeft de vastgoedmanager zich richting de facility manager.” “Je kunt je vervolgens afvragen wie ondergeschikt is aan wie.”

Daarnaast zal in 2020 de waardeketen verder zijn samengevoegd. Vanuit de vastgoedzijde zullen er meer full service dienstverleners komen (makelaar, taxateur, vastgoedmanager, adviseur crem) en vanuit de facilitaire hoek (schoonmaak, beveiliging, catering, huisvesting, beheer, onderhoud). Voor de traditionele monodisciplinaire vastgoedmanager zal dit een bedreiging zijn.

Meer informatie over CFP vindt u op www.cfp.nl

Work your way
“Het Nieuwe Werken, ons inziens een containerbegrip voor veranderingen als flexibilisering van werktijd en locatie, voor verandering in processen en in denken. Een verandering die al ruim twintig jaar gaande is, waarvan de gevolgen in 2020 gemeengoed zijn.” “Om echter meer aan te sluiten bij het individu noemen wij het liever ‘Work you way’”, aldus Eduard.

“Gebouwen zijn méér dan ontmoetingsplekken geworden. Behalve dat ze op strategische punten nabij stations, vliegvelden, snelwegen en tankstations staan, bieden ze ook veel meer faciliteiten.” “De balie is terug, echter letterlijk omgekeerd met een gastvrouw of heer ervoor.” “Hier haal ik print-outs op, die ik nodig heb voor mijn presentatie.” “Het gebouw heeft een secretariaat die mijn notulen uitwerkt, een sportaccommodatie en zelfs een kinderdagverblijf.” “En alles reken ik af op basis van daadwerkelijk gebruik, dus meters maal tijd.” “Bovendien,” voegt Eduard toe “maakt het niet uit waar ik deze meters afneem. Dit kan de ene dag Groningen en de andere dag Maastricht zijn.”

“De ontwikkelingen gaan snel, zowel Regus als diverse andere aanbieders als Spaces en Igluu zijn hier al ver mee.” “Ik voorzie ook dat de naam Regus in 2020 niet meer op de gevel staat, om zo onze gebruikers een nog groter thuisgevoel te geven.”

“En de vastgoedmanager?” “Die is in 2020 een ‘transportmanager’. Hij maakt het voor een medewerker mogelijk om op een gekozen tijdstip van en naar een bepaalde locatie te gaan om daar activiteiten voor het bedrijf te verrichten.”

Nieuw denken
Dit alles wordt mogelijk gemaakt door de voortzettende ontwikkelingen op het gebied van ICT. “Wist je dat pas na 80 jaar 80% van Europa een auto bezat, na 21 jaar een televisie en na 10 jaar internettoegang?”, vraagt Eduard. “Facebook heeft hier slechts drie jaar over gedaan.” “Facebook is straks het grootste land”, zegt Eduard lachend.

“Bedrijven werken in 2020 volledig in de cloud, daar ligt hun identiteit, daar ligt de verbinding tussen medewerkers en klanten”, legt Eduard uit. “De traditionele geografisch gefixeerde werkverbindingen zullen hierdoor meer en meer plaats maken voor digitale verbindingen, waarmee het bezit van een vaste locatie zelfs een belemmering zal vormen.” “Vastgoed is daarmee een commodity geworden.”

“Gaan we weer decentraliseren?”, vroeg ik doelend op de geografische centralisatieslag van bedrijven in de jaren 90. “Nee, een typisch voorbeeld van oud denken”, antwoord Eduard en verwijst hierbij naar zijn recente blog. “De centralisatie heeft zich doorgezet in een digitale centralisatie.” “Dit stelt ons in staat om in de reële wereld plaats en tijd ongebonden te werken.”

Meer informatie over Regus vindt u op www.regus.nl

Het Nieuwe Werken
“Zoals anderen”, begint Huib, “zie ook ik de veranderingen in kantoorhuisvesting als gevolg van Het Nieuwe Werken doorzetten tot in 2020, echter met een sterke kanttekening.” “Deze kanttekening zal ik straks toelichten.” “Maar dat gebouwen in 2020 ontmoetingsplekken zijn, met een grote diversiteit aan werk- en vergaderplaatsen, lijkt me evident.” “De gebruiksduur en -intensiteit is hoog. De IT bevindt zich in de ‘cloud’. Kantoorparken zijn gemigreerd naar duurzame multifunctionele gebieden met wonen, werken en recreëren. Het aantal multi tenant gebouwen is sterk toegenomen, waarbij gebruikers inderdaad niet meer gebonden zijn aan hun vleugel of verdieping,” vatten we samen.

De huurovereenkomst
Als gevolg van ‘Het Nieuwe Werken’ en de behoefte aan flexibilisering zullen in 2020 huurovereenkomsten een looptijd kennen van 1 tot maximaal 3 jaar. “Dit wordt overigens nu al ingezet als gevolg van nieuwe ‘lease accounting’ regels, waarbij de huurverplichting op de balans van bedrijven vermeld moet worden.” “Daarnaast zullen huurcontracten variabeler worden qua metrage en plaats”, stelt Huib. “Bij wijze van spreken wil ik als huurder vandaag 150 m² in Groningen huren en morgen in Amsterdam.” “Grotere beleggers en bedrijven als Regus hebben hier passende oplossingen voor ontwikkeld.” “Een derde ontwikkeling is het huren inclusief servicekosten”, aldus Huib, “wat in 2020 gemeengoed is.” “Op zijn minst opmerkelijk is dat de overheid, zelf groot voorstander van het doorbreken van de Circle of Blame, als grootste vastgoedbezitter in Nederland verzuimt hierin het voortouw te nemen.”

Horizon
“De kanttekening en daarmee de bedreiging voor ontwikkelingen op het gebied van Het Nieuwe Werken, duurzaamheid en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen wordt gevonden in de huidige leegstandsproblematiek en het uitblijven van overheidsregulatie.” “We moeten stoppen met bouwen, stoppen met het uitgeven van grond en grond moet duurder worden”, zegt Huib met verheven stem. “Een nieuwe auto is goedkoper dan een gebruikte.” ”Dat klinkt heel raar, maar bij gebouwen werkt het nu zo!” “Kijk nu naar Deloitte, KPMG en het Gemeente Leidschendam-Voorburg. Zij kiezen allen voor nieuwbouw, ondanks alle goede alternatieven.”

 “De omvang van het probleem is groot en 2020 is niet zo ver weg.” Huib refereert aan zijn recente opiniestuk in de Financiële Telegraaf. “Er zal een driedeling in leegstand ontstaan, waarbij de grootste groep, het middensegment vastgoed, het hardst getroffen zal worden.” “Banken eisen immers meer eigen vermogen, terwijl huurprijzen sterk onder druk blijven. Dit beperkt sterk de investeringsruimte bij de eigenaren. Ruimte die hard nodig is voor het doorvoeren van al deze vereiste aanpassingen.”

“Wellicht is er in 2020 een quota voor nieuwbouw gekoppeld aan de arbeidsplaatsen-ontwikkeling, waarbij bedrijven die koste wat kost nieuwbouw willen plegen, hun quotum kunnen afkopen. Tot die tijd, blijft de leegstandsproblematiek prominent aanwezig.”

Meer informatie over Annexum vindt u op www.annexum.nl

De nieuwe gebruiker
“De karakteristieken van de kantoorgebruiker van 2020 zal ingrijpend zijn veranderd door de toenemende integratie van digitale communicatie platforms in ons leven.” Om de vraag van morgen te kunnen beantwoorden zullen we ons goed moeten verdiepen in de wensen van die nieuwe gebruiker”, begint Milan. “Zij hebben een wens te werken waar en wanneer zij dit willen, op zoek naar een creatieve prikkel om een hogere output te kunnen leveren.” “Bedrijven zullen inspelen op de stimulatie van deze prikkel; bedrijfsstructuren zullen hierdoor moeten veranderen.”

Bedrijven
“Het aantal specialisten en daarmee kleine bedrijven en zzp’ers zal in 2020 verder zijn toegenomen.” “Grote multinationals zullen niet verdwijnen, maar de bedrijfsstructuur zal veranderen. Met als doel zich makkelijker te kunnen aanpassen op de veranderingen in de markt.” “Dit zal zich uiten in een vaste core-office, met daarom heen als het ware een flexibele schil” voegt Robbert aan toe. “Hoogwaardige productie in 2020 zal gaan toenemen.” “Productie vraagt hoger gekwalificeerd personeel, waardoor een verschuiving van een lange naar een korte lijn plaatsvindt tussen kennis – de ontwerper – en producent.”

Gebouwen en gebieden
“Digitale communicatie ontwikkelingen zullen meer invloed gaan uitoefenen op de fysieke vraag van de gebouwen.” meent Milan. “Nieuwe werkcondities vinden hun eerste vertaling in het werkconcept ‘Het Nieuwe Werken’. In dit werkconcept vindt een transformatie plaats van een mono- naar een mixcultuur. Op ruimtelijk niveau vertaalt dit zich echter enkel tot het toevoegen van externe functies aan de bestaande werkomgeving zoals restaurant, café, fitnessfaciliteiten, rust en stilte plekken.”

“Het Nieuwe Werken is echter niet het einde van een ontwikkeling, maar is het begin.” Volgens Milan zullen “de nieuwe werkcondities niet stoppen bij de enveloppe van het gebouw, maar zullen er juist ook buiten treden.” “Een transitie zal plaatsvinden van een verbindingsdomein naar een ontmoetingsdomein.” voegt Robbert aan toe. “Om deze transitie mogelijk te maken zullen in de publieke ruimtes faciliteiten moeten worden geïntegreerd, zoals bijvoorbeeld: werk – en overleg plekken, oplaadpunten, stopcontacten en WiFi.” Volgens beide “Is er in de toekomst behoefte aan een continue landschap van activiteiten en programma’s, waarin wonen-werken-fabriceren-recreëren weer met elkaar verbonden worden.”

Kortom onze werkprocessen worden in 2020 niet meer door gebouwen en bedrijfsstructuren bepaald en beperkt. We willen en kunnen overal en altijd werken. We kiezen en variëren bewust onze werkomgeving op basis van de behoefte van de dag. “Het Nieuwe Werken is slechts het begin!” zo concluderen beide heren.

Meer informatie over APTO. vindt u op www.apto.nl

Stadskracht
Vrijwel direct wordt de term stadskracht geïntroduceerd. Emilie toont een artikel en vertelt over haar visie op de wijk van 2020. “In 2020 wordt een wijk door bewoners gevormd, waarbij de invloed van de gemeente tot een minimum is teruggebracht.” “Er ontstaan communes op wijkniveau, autonome micro-gemeentes die zelf de openbare ruimte beheren en voor revitalisering zorgen.” “Waarbij door crowdfunding ook de benodigde financiering wordt gevonden”, stelt Emilie. “In 2020 kennen we dan ook een bestemmingsplan die reguleert op basis van de invloed die een woon- of werkvorm heeft op zijn omgeving, om zo voor de vereiste functiemix zorgen.” “Dit in tegenstelling tot het huidige bestemmingsplan die reguleert op functie. Deze is failliet”, zegt ze stellig.

Cocreatie
Ook deze visie komt voort uit de generatie- en daarmee behoefteverandering. In 2020 is de generatie Y aan het werk. “Hun drang naar authenticiteit leidt tot verdere specialisatie.” “Om tot een product te komen, zoek je mensen die je aanvullen, je versterken.” “Traditioneel heet deze groep mensen een ‘bedrijf’. In 2020 is dit echter een team die voor een specifiek doel een bepaalde periode bij elkaar is gebracht.” “Producten zullen veel meer op basis van cocreatie –intensive samenwerking tussen producent en gebruiker– worden ontwikkeld.” “Hierbij zullen steeds vaker superpromoters worden ingezet.” “Superpromoters zijn mensen met een groot netwerk die vanuit hun enthousiasme communiceren over een product, wat op anderen wordt overgebracht of door hen gekopieerd”, licht Emilie toe.

Parkmanagement
Deze nieuwe definitie van bedrijven heeft grote gevolgen voor de kantorenparken. “In 2020 bestaat een park uit diverse multi tenant kantoorgebouwen, een kinderdagverblijf, school en of sportaccommodatie, studentenhuisvesting, woongebouwen, een verticale gewassenkas en een facilitair gebouw”, zo voorziet ze. “Functiemening in optima forma, met flexibele gebouwen.” “Het parkmanagement speelt een sleutelrol”. De parkmanager kent iedere gebruiker, brengt netwerken tot stand, is intermediair tussen privaat en publiek, faciliteert processen en flexibiliseert werkplekken. Hij is manager van de commune en maakt cocreatie mogelijk.

Kantoormoloch
“De single tenant kantoormoloch bestaat niet meer. Branding doen we niet meer door onze naam prominent op de gevel van ons eigen gebouw te plaatsen.” “Zelfs de multi tenant gebouwen zijn opener van structuur. Het bellentableau, de gesloten voor- en unitdeuren verdwijnen, de eigen vleugel of etage verdwijnt”, aldus Emilie. “Nee, bedrijven zijn dwars door elkaar gehuisvest, om zo creativiteit, cocreatie en innovatie te bevorderen.”

Meer informatie over Vliegerprojecten vindt u op www.vliegerprojecten.nl/wordpress.

Vorig jaar rond deze tijd gaf ik me met enige tegenzin en scepsis op voor wat ik een cursus noemde. Wat kunnen ze me nog leren? Ik zit toch al 10 jaar in het vak, heb ooit de opleiding NVDO conditiemeting gedaan en talloze inspecties verricht?

Maar, zoals te verwachten, heb ik gaandeweg mijn vooroordeel moeten bijstellen. Uiteraard waren er momenten waarop ik dacht “ja volgende, dit weet ik al”. Maar er waren toch echt meer momenten “uhh, hoe zit dit, kan je dat nog een keer vertellen?”

Leerzaam was voor mij dat ik gedwongen werd na te denken over de wijze waarop ik inspecties uitvoer en rapporten schrijf. Natuurlijk doe je dit vanuit je ervaring, maar zeer waardevol is dit te toetsen aan de theorie en de wijze waarop anderen dit doen. Hetgeen voor mij de cursus tot een opleiding maakt. Maar wellicht is nog het meest leerzame het besef dat ik nooit te oud of te ervaren ben om iets te leren.

Voor de geinteresseerden hier mijn Diploma BOEi